??有人说,上海楼市是这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。涨的时候,跟在深圳后面亦步亦趋,降的时候充分响应“房住不炒”的号召,把政策降房价的作用表现得****,深以为然。

??国家统计局9月15日公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示,上海、厦门两个城市的二手住宅销售价格环比下跌。其中,上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%。无论是纸面上的数据还是现实中的观感都在提示着我们,上海楼市降温了。

??上海楼市的转凉,不是惊心动魄的所谓巨变,而是“随风潜入夜”般地影响着每一个利益相关方。记者在采访中最直观的感受就是,购房者更加理性了,过去跟风式地抢房盛况不复存在,只有真正满足购房者需求的高性价比楼盘才能吸引购房者。

??另外,今年房地产开发商日子难过绝非虚言。回款,眼前对于众多地产商而言“性命攸关”。今年以来,随着金融去杠杆转向实体去杠杆,企业特别是民营企业面临融资难、融资贵问题。加之当前房地产行业调控持续升级,房地产企业发行债券、银行贷款、股权融资等融资渠道进一步受限,资产负债率高企的房地产企业尤感压力。

??一边是融资受限,一边是大量债务即将到期。根据国海证券的统计数据,房企发债有短期融资券、中期票据、企业债和公司债等融资工具,2015年和2016年分别发行5825亿元和10198亿元,同比分别暴增288%和75%。这些债券将在2018年陆续到期或者行权,房地产企业面临严重的债券兑付压力。

??在整体调控政策不变的背景下,房地产企业纷纷开源节流自救。所谓节流,就是减少最大的支出项拿地。据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗,平均每天4宗,流拍建筑面积近8000万平方米。

??所谓开源,就是加速推盘、加速回款。今年以来各家房地产企业都特别强调“高周转”,核心正是加速销售回款。房地产行业的暴利时代已经远去,房住不炒是必然趋势,在利润不高的前提下,只有通过高周转,高速度的开发、建设、销售,通过减少支出、尽早回笼资金,才能实现利润最大化,且增加企业的现金实力。

??为了加快销售,房地产企业纷纷加快推盘,各类打折促销的手段也就多了起来。但是,随着一系列政策调控的出台,特别是房地产税消息频传,购房者也趋于更加理性,投机需求也被扼住,越来越多的买房人选择持币观望,等待更实惠的时间点。

??正如近日万科董事会主席郁亮在9月的一次内部讲话中提到的,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。

??上海楼市渐凉,虚火褪去,这何尝不是件好事。我们能看到整个市场都更理性了。开发商更理性了,理性拿地,让利客户,加速回款求生存。购房者更理性了,精挑细选高性价比的房子。投机,自然也就少多了。