??三季度以来,土地流拍数量增多、溢价率明显下滑,地市显现“冷却”信号,TOP100房企拿地整体保持谨慎,拿地销售比较2017年大幅下滑,降至0.44。随着“抢规模”逐渐进入白热化,导致房企快速扩张的布局思路出现分化。

??中梁、和昌、滨江等企业拿地依然积极,冲规模势头强劲,恒大、泰禾节奏则稍有放缓。布局选择上,地域聚焦思路明显,三四线、以及市场较热的中西部是房企布局重心。

??整体看来,土地市场、三四线市场热度开始衰退,以及政策处于多变期,房企应“收缩”拿地战线、“放缓”投资节奏,防范四五六线市场风险,并重点关注东部二线城市底部机遇以及环一线周边三四线的结构性机会。

??5成土地被销售TOP10企业所获

??8月部分房企公布半年业绩,在投资拿地上,强者恒强,规模效应持续发酵。从前8月各梯队房企的销售和新增货值来看,超过5成土地被销售TOP10所获得,新增货值在百强占比达到50%,比销售金额占比高出6个百分点,规模上仍有较大上涨空间,土储上领先的优势成为新城、龙湖、华润冲击1500亿、甚至更高规模的筹码。

??除TOP11-20外,其余梯度新增土储集中度均小于销售,融资成本高、资金不够充裕的情况下,竞争激烈导致拿地愈发困难。此外,TOP11-20房企为冲击千亿规模正在快速扩张,旭辉、阳光城等企业货值快速增长。

??拿地销售比较去年大幅下滑至0.4

??市场调控不断加码、房企融资渠道进一步收紧,相较去年,各梯队房企投资节奏均有所放缓。去杠杆的大背景下,房企更注重控制土地投资强度,保证现金流。

??拿地销售比来看,前八月土地投资力度整体弱与去年。1-8月销售百强房企平均拿地销售比为0.44,相比2017年0.6仍有一定差距。分梯队来看,TOP30以后房企拿地销售比较2017年下降幅度更大,尤其是TOP31-50梯队房企,前八月拿地销售比远低于百强平均,在拼销售、拼资金、拼周转的大格局下,生存环境进一步受到挤压。

??值得注意的是,尽管整体投资节奏稍有放缓,但第二梯队房企1-8月拿地销售比仍达到0.56,高于百强平均值。在冲击千亿、1500亿规模的路上,较其他梯队房企而言投资更加积极,其中旭辉、招商蛇口拿地销售比在0.7以上,金茂拿地意愿也较足。

??旭辉、中梁、和昌、中骏等企业仍积极拿地

??目前市场处于政策多变期,融资受限、价格受限导致部分企业放缓投资脚步。但在行业集中度不断提升下,为了冲击更高规模,仍有部分企业在加快拿地节奏和加强拿地力度,这些企业2018年1-8月拿地销售比维持高位,且较去年涨幅大。

??其中既包括冲击千亿的中梁、滨江等企业,在高周转的模式带动下,拿地销售比高于行业平均,且较去年涨幅大。也涵盖旭辉、华润等排名靠前的房企,为冲击更高行业地位而继续扩大土储优势。其中华润前八月拿地销售比0.74,拿地金额已经完成去年全年90%。

??此外,新希望、和昌、中骏、卓越等黑马企业,也在为冲击500亿规模而积极扩充土储,按照当前的拿地节奏来看,全年拿地金额较2017年翻倍问题不大。在房地产市场调控持续深化、热点城市普遍限价之下,快速扩张更加考验房企的操盘能力。保证土储充裕的情况下,加强运营管控,这些企业将成为冲击千亿的有力争夺者。

??房企拿地更注重地域聚焦

??布局选择上,地域聚焦思路明显,房企拿地重心依旧分布在三四线以及中西部。一方面是三四线供地充足,另一方面棚改红利仍在持续,市场热度较高。

??截止到8月末,销售TOP100房企拿地普遍集中在三四线,数据显示,三四线新增拿地建面占比达到60%。区域来看,上半年市场火热的中西部成为房企布局的要塞,新增拿地建面占比接近43%,高出占比第二的长三角16个百分点,可以预见,未来对于中西部城市争夺将愈发激烈。

??从前8月新增土储建面TOP15的城市来看,几乎被中西部二线城市所占据,重庆、郑州新增土储建面大幅领先其他城市,昆明、西安、武汉等城市排名也相对靠前。

??三四线城市中,温州、佛山、孝感等城市新增土储建面均较大,且多数是环核心城市周边三四线,也表明在三四线热度衰退之下,房企拿地更加谨慎,更聚焦需求充足、经济基础较好的三四线。

??收缩战线、放缓节奏

??关注二线城市拿地窗口期

??8月份,陆续有上市房企发布中期业绩报告,部分房企对下半年投资表示要保持谨慎。一方面源自政策严控,尤其是融资环境不乐观的情况下,政府坚持因城施策、坚决遏制房价上涨导致资金风险加大;另一方面,地市、楼市双双降温,并进一步蔓延至三四线城市,尤其是棚改支撑逐步减弱,市场销售预期并不乐观,因此,维稳现金流成为行业共识。

??我们认为,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。避免全覆盖、大面积的开拓,减少对于四五六线城市投资力度,重心逐步聚焦二线城市及经济基础发展良好的三四线,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。在把握中西部城市轮动机会的同时,适当关注东部二线城市回调带来的底部机遇,四季度末或将成为房企拿地窗口期。